Neue Gas- und Ölheizungen: hälftige Aufteilung ab 2028

Bundestag und Bundesrat haben am 10. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen; erste Regelungen sind am 29. Juli 2026 in Kraft getreten. Das bisherige Gebäudeenergiegesetz wurde damit umbenannt und neu strukturiert, die pauschale 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien beim Heizungstausch ist entfallen.

An ihre Stelle tritt eine gestaffelte Pflicht zur Nutzung klimafreundlicher Brennstoffe. Weil diese Pflicht zusätzliche Kosten verursacht, die ein Mieter nicht beeinflussen kann, hat der Gesetzgeber gleichzeitig eine Mieterschutzregelung in das CO2KostAufG eingefügt: die neuen §§ 5a bis 5d.

Wer nach dem 29. Juli 2026 eine mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickte Heizung neu in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss sicherstellen, dass ein steigender Anteil der bereitgestellten Wärme aus klimafreundlichen Brennstoffen stammt – Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff samt Derivaten.

Alternativ kann die Pflicht durch eine solarthermische Anlage, eine Wärmepumpen-Hybridheizung oder – befristet bis Ende 2034 – eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung erfüllt werden. Die Details regeln die §§ 43 bis 46 GModG.

Für Wohnraummietverhältnisse mit einer Heizung nach § 43 Abs. 1 GModG ordnet § 5a Abs. 3 CO2KostAufG eine hälftige Kostenteilung an – abweichend vom Stufenmodell des § 5 Abs. 2. Betroffen sind drei Kostenarten mit unterschiedlichen Startzeitpunkten:

Damit der Preisbestandteil für die beigemischten Brennstoffe überprüfbar bleibt, müssen Lieferanten ihn nach § 3 Abs. 1 Nr. 6 gesondert auf der Rechnung ausweisen. § 3a verbietet zudem sachlich nicht gerechtfertigte Aufschläge und erklärt das Bundeskartellamt für die Überprüfung zuständig – einschließlich der Möglichkeit, Rückerstattungen anzuordnen.

§ 5a gilt für Bestandsgebäude. § 5b erstreckt die Regelungen auf Wohnraum in Gebäuden, die bis zum Ablauf des 31. Dezember 2029 neu errichtet und erstmals genutzt werden.

Ausgenommen sind Neubauten, für die der Bauantrag, der Antrag auf Zustimmung oder die Bauanzeige vor dem 13. Mai 2026 gestellt wurde – dem Tag des Kabinettsbeschlusses zum Gebäudemodernisierungsgesetz. Wer also vor diesem Datum eingereicht hat, bleibt beim normalen Stufenmodell.

Eine weitere Übergangsregel betrifft Notfälle: Wird eine Heizung wegen eines irreparablen Ausfalls der Altanlage weniger als zwölf Monate vor dem 1. Januar 2028 eingebaut, gelten die Absätze 1 bis 3 des § 5a für zwölf Monate ab Einbau nicht (§ 5a Abs. 4).

§ 5d enthält eine Härtefallregelung für kleine, günstig vermietende Eigentümer. Liegen ihre Voraussetzungen vor, trägt der Vermieter nur die CO2-Kosten nach dem normalen Stufenmodell und nicht die zusätzlichen hälftigen Anteile. Erforderlich ist ein Zusammentreffen mehrerer Merkmale:

• Der Wohnraum liegt nicht in einem Gebiet, das per Rechtsverordnung als angespannter Wohnungsmarkt bestimmt ist.
• Die vereinbarte Miete liegt unter 85 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Der Vermieter vermietet nicht mehr als sechs Wohnungen.
• Das Gebäude ist der Effizienzklasse G oder H zugeordnet.
• Die Kostenbeteiligung würde eine persönliche Härte bedeuten, die gegenüber den Interessen des Mieters nicht zu rechtfertigen ist.

In angespannten Wohnungsmärkten gilt für einzelne Fallgruppen eine strengere Mietschwelle von 70 Prozent. Zusätzlich privilegiert § 5d Abs. 3 die Vermietung in einem selbst bewohnten Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen und gemeinsamer Wärmeversorgung – auch hier mit Ausnahme angespannter Märkte.

Bei den Abwägungskriterien nennt das Gesetz unter anderem, ob eine Wärmepumpe technisch nicht möglich ist und kein Fernwärmeanschluss zur Verfügung steht, sowie die Situation vermietender Eigentümer, die in der Eigentümergemeinschaft überstimmt wurden.

Wer als Vermieter aktuell über den Heizungstausch entscheidet, sollte die Folgekosten über die gesamte Nutzungsdauer betrachten. Eine neue Gasheizung ist in der Anschaffung günstiger, zieht aber ab 2028 eine hälftige Beteiligung an CO2-Kosten und Netzentgelten nach sich – und ab 2029 zusätzlich an den Kosten der Beimischung.

• Wärmepumpe oder Fernwärmeanschluss: Die Bio-Treppe greift nicht, und bei einer Wärmepumpe entfallen die CO2-Kosten vollständig.
• Neue Gas- oder Ölheizung: Bio-Treppe, hälftige CO2-Kosten ab 2028 und hälftige Netzentgelte kommen hinzu, unabhängig vom Sanierungsstand.
• Bestehende Altanlage: Solange keine neue Anlage eingebaut wird, bleibt es beim Stufenmodell des § 5.

Zu beachten ist außerdem, dass § 42a GModG ein weiteres Gesetz zur Grüngas- und Grünheizölquote ankündigt, mit dem Inverkehrbringer bis 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umstellen sollen. Die Kostenentwicklung fossiler Wärmeversorgung ist damit langfristig aufwärtsgerichtet.

Einen Überblick über die Neuregelungen bietet das GEG-Infoportal des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung.