CO2KostAufG: Pflichten für Vermieter

Die CO2-Kostenaufteilung ist kein separates Verfahren, sondern Teil der jährlichen Heizkostenabrechnung. Nach § 5 Abs. 1 obliegt sie dem Vermieter, sobald er das Gebäude oder einzelne Wohnungen mit Wärme versorgt.

1. 1Angaben der Lieferanten sammeln. Brennstoff- und Wärmelieferanten müssen Brennstoffemissionen, Emissionsfaktor, Energiegehalt und den CO2-Preisbestandteil auf der Rechnung ausweisen (§ 3 Abs. 1). Fehlen die Werte, fordern Sie sie an.
2. 2Spezifischen Ausstoß ermitteln. Emissionen des Abrechnungszeitraums geteilt durch die beheizte Wohnfläche, gerundet auf eine Nachkommastelle.
3. 3Stufe zuordnen. Den gerundeten Wert in die Tabelle der Anlage einordnen. Bei Abrechnungszeiträumen unter einem Jahr sind die Tabellenwerte anteilig zu kürzen.
4. 4Kosten aufteilen. Gesamte CO2-Kosten mit dem maßgeblichen Zertifikatepreis nach § 4 berechnen und den Vermieteranteil bestimmen.
5. 5Eigenen Anteil abziehen. Der Vermieteranteil wird von den umlagefähigen Heizkosten abgezogen (§ 7 Abs. 1). Erst der Rest wird nach dem vereinbarten Schlüssel auf die Mietparteien verteilt.
6. 6Alles ausweisen. Mieteranteil, Einstufung und Berechnungsgrundlagen gehören in die Abrechnung (§ 7 Abs. 3).

§ 7 Abs. 3 verlangt drei Angaben, und zwar so, dass der Mieter die Aufteilung nachvollziehen kann:

• den auf den Mieter entfallenden Anteil an den Kohlendioxidkosten,
• die Einstufung des Gebäudes oder der Wohnung nach § 5 Abs. 1,
• die Berechnungsgrundlagen – Emissionen, Emissionsfaktor, Energiegehalt, Wohnfläche und angesetzter Zertifikatepreis.

Der dritte Punkt wird in der Praxis am häufigsten übersehen. Ein reiner Eurobetrag ohne Rechenweg genügt nicht und eröffnet dem Mieter das Kürzungsrecht nach § 7 Abs. 4. Wenn Sie einen Abrechnungsdienst einsetzen, prüfen Sie, ob dessen Vorlage diese Angaben tatsächlich enthält.

Die Aufteilung ist zwingend. Nach § 6 Abs. 1 sind Vereinbarungen unwirksam, nach denen der Mieter mehr als den auf ihn entfallenden Anteil an den CO2-Kosten zu tragen hat. Das gilt für Wohnraum ebenso wie für Nichtwohnräume innerhalb eines Wohngebäudes.

Für Verträge, die vor dem 1. Januar 2023 geschlossen wurden, stellt § 11 Abs. 1 klar: Allgemeine Umlageklauseln erfassen den Vermieteranteil von vornherein nicht. Es bedarf also keiner Vertragsänderung – eine pauschale Weiterbelastung bleibt in jedem Fall unwirksam.

Das Gesetz erkennt an, dass der Anreiz zur Sanierung ins Leere läuft, wenn öffentlich-rechtliche Vorgaben eine Verbesserung verhindern. § 9 sieht deshalb zwei Erleichterungen vor:

Als solche Vorgaben nennt das Gesetz beispielhaft:

• denkmalschutzrechtliche Beschränkungen,
• rechtliche Verpflichtungen zur Abnahme von Wärmelieferungen, insbesondere ein Anschluss- und Benutzungszwang,
• die Lage im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB (Milieuschutz).

Ein Beispiel: Ein denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus mit Fernwärme erreicht bei 44,0 kg CO2/m² die Stufe 8 mit einem Vermieteranteil von 70 Prozent. Bei CO2-Kosten von 2.376 Euro wären das 1.663,20 Euro. Greift die Halbierung nach § 9 Abs. 1, sinkt der Anteil auf 35 Prozent und damit auf 831,60 Euro.

Bei Nichtwohngebäuden – Büros, Läden, Praxen, Werkstätten – gilt das Stufenmodell nicht. Stattdessen sind nach § 8 Abs. 1 Vereinbarungen unwirksam, die dem Mieter mehr als 50 Prozent der CO2-Kosten auferlegen. Es bleibt also bei einer pauschalen Halbierung.

§ 8 Abs. 4 kündigt an, die hälftige Aufteilung im Jahr 2025 durch ein eigenes Stufenmodell für Nichtwohngebäude zu ersetzen. Umgesetzt wurde das bislang nicht, die 50/50-Regel gilt daher weiter. Ein Nichtwohngebäude ist nach der gesetzlichen Definition ein Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung nicht überwiegend dem Wohnen dient.

Bei gemischt genutzten Gebäuden entscheidet die überwiegende Zweckbestimmung über die Einordnung des Gebäudes. Der Vermieter muss die Kosten sachgerecht auf die Nutzungsarten verteilen und je Einheit das passende Verfahren anwenden. Auch hier gelten die Ausweisungspflicht und das 3-Prozent-Kürzungsrecht entsprechend (§ 8 Abs. 3).

Beschafft der Mieter seine Wärme selbst – typischerweise bei einer Gasetagenheizung mit eigenem Liefervertrag –, berechnet er die Aufteilung selbst und fordert den Vermieteranteil zurück (§§ 5 Abs. 3, 6 Abs. 2). Für Vermieter bedeutet das:

• Der Erstattungsanspruch ist zu erfüllen, sobald der Mieter ihn fristgerecht in Textform geltend macht.
• Ist eine Vorauszahlung auf Betriebskosten vereinbart, darf der Betrag mit der nächsten Betriebskostenabrechnung verrechnet werden.
• Erfolgt keine Verrechnung, ist spätestens zwölf Monate nach der Anzeige zu zahlen.
• Nutzt der Mieter den Brennstoff auch für andere Zwecke, ist sein Anspruch um 5 Prozent zu kürzen; bei gewerblicher Mitnutzung ist eine separate Messung erforderlich (§ 6 Abs. 3).

Beim Abschluss des Mietvertrags und beim Einbau einer Heizungsanlage, die unter § 43 des Gebäudemodernisierungsgesetzes fällt, ist der Mieter zudem in Textform über den Erstattungsanspruch zu informieren.

• 3-Prozent-Kürzung. Fehlt die Bestimmung des Mieteranteils oder fehlen die Angaben nach § 7 Abs. 3, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4).
• Rückforderung. Wurde der Vermieteranteil nicht abgezogen, kann der Mieter den zu viel gezahlten Betrag zurückverlangen.
• Ausschluss von Nachforderungen. Wird die Abrechnung nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugestellt, sind Nachforderungen nach § 556 Abs. 3 BGB grundsätzlich ausgeschlossen.
• Unwirksame Klauseln bleiben unwirksam. Eine vertragliche Abwälzung heilt den Verstoß nicht.

Wirtschaftlich betrachtet ist die pauschale Kürzung meist die kleinere Sorge: Bei einem Gebäude in Stufe 8 oder 9 übersteigt der korrekt berechnete Vermieteranteil die 3 Prozent deutlich. Eine saubere Abrechnung schützt daher vor allem vor Rückforderungen für zurückliegende Jahre.